מתחם חסן עראפה וציר המסגר
מתחם חסן ערפה, ובקרבת ציר המסגר עד נתיבי איילון ממזרח, קיימת בשנים האחרונות מגמת התחדשות עירונית אשר במסגרתה מתחמי מלאכה ותעשיה וותיקים משנים את פניהם למתחמי תעסוקה מודרניים הכוללים שימושים מעורבים.
להלן סקירה של תכניות מאושרות מהשנים האחרונות ותכניות בהכנה בסביבה –
מתחם חסן ערפה
חטיבת קרקע בשטח של כ – 81 דונם התחומה בין הרחובות יצחק שדה, המסגר, דרך מנחם בגין ורח' 1185. חטיבת הקרקע הוגדרה במסגרת תכניות בנין עיר 595, 3319 ו – 1/3319 אשר פורסמה למתן תוקף ביום 14.11.2013 כמתחם תעסוקה חדש. על פי התכניות, המתחם כולל הוראות להקמת 14 מגדלים בני 20-26 קומות, הממוקמים סביב כיכר מרכזית, וכוללים שימושים מעורבים למסחר, תעסוקה ומגורים. שטחי הבניה שהוקצו למגרשים משקפים רח"ק ממוצע של כ – 5.7 ושטחי הבניה אשר הוגדרו לחניה משקפים תקן חניה ממוצע על כלל השימושים של 1:40.
לאחרונה, ניכרת מגמה של אישור / תכנון תכניות בניין עיר חדשות במתחם, כחלק ממיצוי זכויות הבניה והתאמה להוראות תא/5000.
• תכנית תא/3706/א (י.פ. 6593, תאריך 19.5.2013)– "שכונת הרכבת": מיקום – רחוב המסגר 11-19, רחוב ריב"ל 11-41, רחוב פאול קור 1-35, רחוב 1244 1-33. שטח – שטח התכנית כ- 21.403 דונם. התכנית מחלקת את שטח ל- 3 המגרשים ב- יעוד עירוני מעורב: מגרש 1- 5.232 דונם, מגרש 2- 3.492 דונם ומגרש 3- 4.279 דונם (כולל שפ"פ). יתר השטחים הוקצו לדרכים. בינוי – 3 מגדלים בגובה של עד 30 קומות לצד 3 מבנים בני 8 קומות, מעל 6 קומות מרתף עבור שימושי מגורים, מסחר, תעסוקה ומלונאות. זכויות – סה"כ שטחי בנייה מעל הכניסה הקובעת בשלושת המגרשים כ- 126,500 מ"ר עיקרי + שירות (כולל 1,500 מ"ר עיקרי לשטחי ציבור), עד 317 יח"ד. התכנית מאפשר המרת שטחי תעסוקה למגורים בתנאים. צפיפות – צפיפות לדונם נטו, מגרש 1- 18.3 יח"ד, מגרש 2- 23.8 יח"ד ומגרש 3- 18.2 יח"ד. שטח ממוצע ליח"ד לא יפחת מ- 65 מ"ר עיקרי , גודל דירה מינימלי לא יפחת מ- 50 מ"ר שטח עיקרי. רח"ק – סה"כ השטחים משקפים רח"ק של 9.7 . תקן חניה – החניה תהיה על פי התקן בעת מתן היתרי בניה. החישוב ייקח בחשבון את סך הזכויות בתכנית תוך הפחתה של 10,000 מ"ר לתעסוקה.
• תכנית תא/3887 (י.פ. 6649, מיום 22.8.2013) "מתחם יצחק שדה": מיקום – יצחק שדה 8, המסגר 37. שטח – שטח התכנית כ- 4.004 דונם. בינוי – מגדל בגובה של 33 קומות, עד כ- 140.5 מ'. זכויות – למגורים, מסחר ותעסוקה- 25,500 מ"ר עיקרי (עד 20% למגורים) + 10,200 מ"ר שירות עילי ו- 13,376 מ"ר שירות תת קרקעי עבור חניות, מחסנים וטכני. צפיפות – הצפיפות בתחום התכנית תהיה על פי מדיניות הועדה המקומית לעת הוצאת היתר הבניה. לפחות 20% מסך יח"ד יהיו קטנות בשטח של עד 75 מ"ר בתוספת ממ"ד. רח"ק – השטחים משקפים רח"ק של 8.9 (כולל שפ"פ). תקן חניה – לא יתווספו מקומות חניה נוספים מעבר לאלו המאושרים בתכנית 3319.
תכנית נוספות בסקירה המצורפת –
- תא/מק/4227 (י.פ. 6919, מיום 18.11.2014), "מתחם יצחק שדה (חלקות 47,55,56)".
- תכנית תא/4092 – (פרסום סע' 77-78) "המסגר מזרח".
- תא/4019/מח (י.פ. 6868 מיום 30.6.2014), "אקו טאוור".
- תכנית תא/3881 (י.פ. 6929 מיום 2.12.2014) "מתחם כדורי".
- תא/3973 (י.פ. 6987, מיום 11.2.2015), "מתחם הצפירה".
- תא/4080 (י.פ. 7385, מיום 23.11.2016), "המסגר 2".
- תא/4532 (י.פ. 7467 מיום 14.3.2017), "המסגר 6-8".
- תכנית תא/מק/4086 (בהפקדה, י.פ. 7637 מיום 7.12.2017) " מתחם החרש לה גארדיה".
בעידן של תכנית מתאר עירוניות, חשוב להישאר מעודכנים.
משרד בר לב – תורקישר – רובינזון, מעניק ללקוחותיו שרות של ניתוח מגמות תכנון ומאפשר להם לשמור על יתרון יחסי על מתחריהם.
